8月28日，住房城乡建设部等三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），从销售模式、土地供应、金融支持三端系统部署现房销售改革。央行、证监会同日出台信贷与融资配套政策——五部门协同如何使用杠杆炒股，销售、信贷、融资三箭齐发，房地产基础制度迎来系统性重构。
同一天，广州首宗现房销售地块成功出让。南沙区2026NJY-3号地块由南沙开建以19.07亿元竞得，现房销售承诺制正式从文件走向市场。
政策落地仅三天，华润置地中期业绩会官宣“全面拥抱现房时代”。董事会主席李欣直言“8·28新政带来重大发展机遇”，总裁徐荣判断行业将从“三高”模式全面转向“品质制胜”。
从广州土拍率先试水再到头部房企战略转型，这些信号共同指向现房销售正在加速落地。
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预售“制度性降级”，购房者优选“看得见”的房子
新政出台后，市场上出现了“预售制被取消”的误读。事实上，预售制度并未被废除，而是经历了一次“制度性降级”。
根据《通知》，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入资金监管账户，项目竣工验收后方可解除监管。与此同时，《通知》明确，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，“优先选择”现房销售。
制度设计的精妙之处在于多环节协同。预售条件从多数城市此前执行的“出正负零”或“投资额25%”提升至“主体结构封顶”，销售时点被后移约一年。资金监管从按“额度”监管变为“全额”监管，解除节点从“结构封顶”大幅后移到“竣工验收”。再加上央行文件中“实行预售的，个人住房贷款应严格在项目竣工备案后发放”的规定，预售的融资功能被实质性归零，名义保留、实质“现房化”。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，新政从预售、资金、现售、土地、融资等多环节系统施策，既契合房地产发展新模式要求，也为市场平稳转型和购房者权益保护提供了坚实制度基础。他认为，对新出让土地且尚未取得建设工程规划许可证的项目优先选择现房销售，体现了循序渐进、因地制宜的改革思路。
为保障现房销售顺利推进，《通知》同步配套了“定金制”作为缓冲，即现房销售项目可在取得施工许可证后收取“少量定金”，政府监管、违约可退。同时要求推行“交房即交证”，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。这是给现房销售设计的“锁客工具”，防止现房项目从拿地到回款要等三四年，导致开发商不敢拿地。同时政策允许“新老划断”、不搞“一刀切”，为房企争取了一定的过渡空间。
对于购房者而言，这意味着什么？
最直接的变化是“所见即所得”。现房销售从根本上防范了交付风险，购房者不再需要面对“货不对板、交付延迟、项目烂尾”等预售制度长期积累的弊端。有购房者在社交媒体上表示，“房地产新模式让买房更有确定性，肯定是利好”。
但担忧同样存在。正在上海看房的林先生就疑惑：新规下开发商会不会因为成本上升而给项目涨价？业内人士也疑虑，现房销售拉长了建设周期、大幅增加了财务成本，这些成本是否会转嫁给购房者？
对此，中指研究院的分析认为，现房销售对房价的影响整体有限，更重要的是将引导房企回归产品力与质量竞争，未来房价将更多由真实供需和房屋的区位、品质、服务等因素综合决定。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步指出，现房销售是大势所趋，是房地产高质量发展、高品质供应的必然选择。现房销售“所见即所得”，能从源头规避“先交钱后收房”带来的交付风险。现售卖的是成品，信息差大大降低，购房者实地考察之后感受很直观，留给营销人员发挥的空间被极大压缩。
从全国数据看，商品住宅现房销售面积占比已从2019年的10%提升至2025年的32.4%，购房者对“所见即所得”的接受度正在快速提升。2026年上半年，全国二手房销售面积占比首次在半年度尺度上超过50%，直观的销售数据说明购房者正在用脚投票，选择“看得见”的房子。
房企开发逻辑重构，一场“可执行的慢周转”改革
8月31日，政策发布后的首个交易日，A股房地产板块大幅高开后迅速跳水。港股内房股跌幅更为显著：绿城中国跌幅达17.58%、建发国际集团下跌16.43%、中国金茂跌15.92%、越秀地产跌13.64%。华润置地下跌9.4%，中海下跌9.33%，龙湖集团跌7.07%。
“8·28新政或致资产周转率及IRR降至四分之一”，市场担忧的正是房企盈利能力的根本性变化。
华润置地总裁徐荣在业绩会上坦言，新政对开发企业在中短期的现金流管理会形成一定压力。有行业人士分析，二十余层的项目，首付款回笼周期预计拉长5个月左右，按揭贷款竣工备案才能放款，回款周期则要拉长12个月左右。
但徐荣同时强调，这有助于建立长期健康有效循环的企业高质量发展状态。他认为，新政将从市场预期、购房者权益、企业模式及政策落地节奏四个维度重塑行业。具体而言：一是有助于一手住房供求关系、价格预期的持续改善和修复；二是有助于系统性维护购房者合法权益；三是有助于房企摆脱“三高”模式路径依赖；四是有助于各地分类施策、平稳过渡。
“8·28楼市新政出台，对华润置地带来重大发展机遇。”华润置地董事会主席李欣在业绩会上进一步表示，未来将着重建设产品力、交付力、营销力、服务力及小分期能力，重构工程管理、供应链管理、设计管理、销售管理等作业体系，深化以项目为单位的全周期现金流管理体系，全面拥抱“现房时代”。
这份底气来自厚实的财务底盘——2026年上半年华润置地实现核心净利润101.6亿元，是行业内唯一核心净利润破百亿的房企；截至6月末，华润置地持有现金989.1亿元；加权平均融资成本降至2.63%的行业最低水平之一。
但并非所有房企都能像华润置地这样从容转身。李宇嘉指出，新政落地之后，部分房企将面临销售回款周期拉长、财务成本上升的短期压力。过去房企依靠预售资金免费占用购房者资金加杠杆，以此放大自有资金收益率，催生了高周转、高杠杆、高负债的扩张模式。
“这个成本是开发商无偿免费占用购房者预售资金来加杠杆和融资而免掉的，这本身就是不正常的。”李宇嘉进一步指出，当前房地产行业已由“增量扩张”阶段步入“存量与增量并举、以存量为主导”的新周期。预售制作为加杠杆的重要工具，已基本完成其历史使命。
在高周转时代结束后，谁来给房地产开发提供融资？答案是在银行的项目贷款、资本市场的REITs和并购工具、开发商的自有资金。购房人的钱，不再垫在开发商的资产负债表里。
多位业内专家指出，现房销售模式或抬高行业准入门槛，重塑房地产企业曾依赖的高周转开发逻辑，从而加速行业转型升级。
克而瑞研究院进一步指出，信贷和资本市场同步补位，有助于企业平滑过渡。这种时间安排本身说明：决策层对冲击路径有清醒测算，改革目标是“可执行的慢周转”。现房时代的大幕已经拉开。谁能在制度重构中率先完成能力转型，谁就能在下一个周期占据先机。
8月28日，三份文件同步落地，从销售、信贷、融资三大环节对房地产基础制度进行系统性重构；同一天，广州首宗现房销售地块成功出让，土拍市场积极响应；紧随其后，华润置地官宣“全面拥抱现房时代”，头部房企率先转型。可以看到，制度推动与市场选择形成双重合力，现房时代已非“要不要”的问题，而是“何时全面落地”的问题。
对于购房者而言，“8·28新政”意味着更安全的交易、更透明的信息、更确定的交付。但短期内的价格波动和供应结构调整，也需要理性面对。
对于房企而言，8·28新政意味着告别“三高”模式的舒适区，进入一个比拼产品力、运营力和资本管理能力的新时代。阵痛不可避免，但长期来看，这或许正是行业走向高质量发展的必经之路。
“一手交钱、一手交货”——这个在绝大多数商品交易中天经地义的规则，如今终于在中国住房消费领域全面回归。现房时代，正在加速到来。
南方+记者 柴亚娟如何使用杠杆炒股
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